مباني تعيين اجرت المثل از ديدگاه قانوني و فني

[درگاه محبوب]

مباني تعيين اجرت المثل از ديدگاه قانوني و فني ( كارشناسي )

مقدمه :

يكي از اختلافات مردم كه بخاطر آن به دادگاهها مراجعه مي نمايند ، موضوع عوض منافع املاك و اموالي است كه يك طرف دعوي ، طرف ديگر را از آن محروم نموده است و معمولاً تحت عنوان « اجرت المثل » مطرح مي گردد ، كه حجم زيادي از دعاوي را بخود اختصاص مي دهد ، و در اين دعاوي نيز نقش كارشناس در تعيين ميزان اجرت المثل از اهميت اساسي برخوردار مي باشد و شايد بتوان گفت كه مهمترين نقش در اينگونه پرونده ها بعهده كارشناس است ، زيرا منظور خواهان از طرح دعوي و مطالبهء حق ، مبلغي است كه آن مبلغ را كارشناس تعيين مي نمـايد و نقش دادگاه در تعيين آن معمولاً كم رنگ است ، بنابراين مي توان گفت كه نبض دعوي و پرونده بنوعي در دست كارشناس است ، از اينرو با توجه به اهميت قضيه جـا دارد كـه مورد مداقه و بررسي بيشتر قرار گيرد كه از نظر احقاق حق ، عدالت واقعي اجراء گردد و از طرف ديگر از نظر وجداني و شرعي مسووليتي متوجه كارشناس نباشد ، و اين مقاله با اين نيت و ديدگاه به رشته تحرير درآمده است كه چگونه مي توان به اين عدالت و قناعت وجداني دست يافت و از تضييع حق طرفين جلوگيري كرد . اميدوارم كه اين مختصر مفيد و موثر واقع شده و صاحبنظران در تكميل و ادامه آن خوانندگان را از علم خود محروم ننمايند .





طرح موضوع :
در بسياري از پرونده هاي مربوط به دعاوي اجرت المثل ، دادگاهها معمولاً بطور كلي تعيين اجرت المثل را بعهدهء كارشناس مي گذارند ، بدون اينكه چگونگي آنرا در دستور خود قيد كنند مثلاً برآورد اجرت المثل ده سالهء خانه اي مسكوني از 1/1/1370 تا 1/1/1380 از كارشناس مربوطه خواسته مي شود ، حال كارشناس منتخب صرفنظر از مسائلي چون مساحت ساختمان ، تاسيسات و منصوبات آن ، موقعيت ملك در شهر يا محل وقوع آن و مسائلي از اين قبيل كه اموري فني و تخصصي رشتهء مربوط مي باشد ، آيا ملاك برآورد اجرت المثل را از نظر ريالي بايد نرخ زمان كارشناسي قرار دهد ، يعني مثلاً اجرت المثل ده ساله را بر مبناي اجرت المثل زمان حاضر قرار دهد يا نرخ زمان تصرف و استفاده را ، مثلاً سال 1370 بر اساس اجاره بهاء همان سال و 1371 را نيز همچنين و … 0 اين مساله در دعاوي كه اجرت المثـل بـراي مـدت زيادي مورد مطالبه قرار گرفته است ، بسيار بيشتر رخ مي نمايد مثل اينكه خواستهء خواهان اجرت المثل چندين هكتار زمين مزروعي در مدت 25 سال گذشته باشد . از طرف ديگر وجود تورم ساليانه قضيه را بيشتر با اهميت مي نمايد ، و اينكه در تعيين اجـرت المثل چـه ديدگاهي را حاكم بدانيم نتيجه كار بسيار تفاوت مي كند . در اين نوشتار سعي بر آن شده كه مباحثي مطرح شود كه با توجه به مستندات قانوني و فقهي و عقلي راه گشاي عملي باشد ، و براي كارشناسان محترم رشته هاي مختلف و ديگر دست اندر كاران قضيه قابل استفاده باشد .





مباني و منابع مسووليت مدني :
طبق يك اصل كلي كه مورد تاييد عقل و شرع و حقوق مي باشد ، هر كس باعث ورود زياني به ديگري شود ، ملزم به جبران آن خسارت مي باشد و عامل زيان ، در مقابل زيانديده مسوول و پاسخگو مي باشد و به اصطلاح در مقابل وي مسووليت دارد .


در قرآن كريم آيات زيادي وجود دارد كه مي توان از آنها مسووليت و لزوم جبران خسارت و ممنوعيت ايراد خسارت وضرر به ديگران را استنباط كرد ، از جمله آيه شريفهء 194 از سورهء مباركهء بقره كه مي فرمايد : « فمن اعتدي عليكم فاعتدوا عليه بمثل ما اعتدي عليكم » پس هر كس بجور و ستمكاري به شما دست دراز كند او را بمقاومت از پاي در آوريد بقدر ستمي كه به شما رسيده است .



همچنين دستور آيهء 29 از سورهء نساء مبني بر « يا ايها الذين آمنوا لا تاكلو اموالكم بينكم بالباطل الاتكون تجاره عن تراض » أي اهل ايمان مال يكديگر را بناحق نخوريد مگر آنكه تجارتي از روي رضا و رغبت كرده باشيد ( و سودي بريد ) … ميتواند منشأ بسياري از الزامات قراردادي ( عهدي ) وغيرقراردادي(قهري)باشد و نيز از آيهء 233 سورهء مباركهء بقره كه مي فرمايد « لا تضار و الده بولدها و لا مولود له بولده » .



ممنوعيت ضرر زدن به ديگران مقرر گرديده است و آيه گرچه در باره پدر و مادر است ولي خصوصيت پدر و مادري در اين حكم تاثيري ندارد . (1)



طبـق « قــاعدهء لا ضــرر » كــه يكـي از قـواعد فقهي و مترقي است و از حديث نبوي « لاضرر و لا ضرار في اسلام » استخراج گرديده است ، بر اساس يك تفسير ، هيچ ضرر و زياني نبايد بدون تدارك بماند و هركس به ديگري ضرري برساند ، موظف است آنرا تدارك و جبران نمايد و ضرر غير متدارك در اسلام وجود ندارد و شارع مقدس از ضرر غير متدارك نهي مي فرمايد .




بموجب قاعدهء اتلاف ، تلف مال غير موجب مسووليت است و شخص مباشر تلف

1. دكتر محمدي ـ ابوالحسن ـ قواعد فقه ـ نشر يلدا ـ صفحهء 170
ملزم به جبران عمل زيانبار خود مي باشد ، حـال موضوع تلــف ممكـن اســت عيـن
مال باشد يا منافع آن .


بر اساس قاعدهء تسبيب نيز هركس سبب تلف مالي را ايجاد نمايد گرچه شخصاً و
بطور مستقيم در تلف وخسارت دخالت نداشته باشد ، مسوول و ضامن است .
طبق اصل چهلم قانون اساسي ، هيچكس نمي تواند اعمال حق خويش را وسيلهء اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد و با توجه به مادهء 30 قانون مدني هرمالكي نسبت به مايملك خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي كه قانون استثناء كرده باشد . بنابراين هيچكس حق ندارد مالك را از استفادهء از اموال خود محروم نمايد .


بموجب مادهء 303 همان قانون : كسي كه مالي را من غير حق دريافت كرده است ضامن عين و منافع آنست اعم از اينكه بعدم استحقاق خود عالم باشد يا جاهل . و مادهء 315 قانون مدني نيز غاصب را مسوول هر نقض و عيبي دانسته است كه در زمان تصرف او بمال مغصوب وارد شده باشد هرچند مستند به فعل او نباشد . و غصب هم استيلاء بر حق غير است بنحو عدوان و اثبات يد بر مال غير بدون مجوز هم درحكم غصب مي باشد ( مادهء 308 قانون مدني ) .



و مادهء 328 همان قانون در مورد اتلاف مقرر كرده است : هر كس مال غير را تلف كند ضامن آنست و بايد مثل يا قيمت آنرا بدهد اعم از اينكه از روي عمد تلف كرده باشد يا بدون عمد و اعم از اينكه عين باشد يا منفعت و اگر آنرا ناقص يا معيوب كند ضامن نقص قيمت آن مال است .
بعلاوه هر كس سبب تلف مالي بشود بايد مثل يا قيمت آنرا بدهد واگر سبب نقص يا عيب آن شده باشد بايد ازعهدهء نقص آن برآيد ( مادهء 331 ) .



همچنين مادهء يك قانون مسووليت مدني مصوب133 صدمه و خسارت به حقوق ديگران درنتيجهء عمد و بي احتياطي را موجب مسووليت دانسته و مرتكب را مكلف به جبران نموده است . مادهء يك قانون مسووليت مدني :
« هركس بدون مجوز قانوني عمداً يا در نتيجهء بي احتياطي بجان يا سلامتي يا مال يا آزادي يا حيثيت يا شهرت تجارتي يا به هرحق ديگر كه موجب ضرر مادي يا معنوي ديگري شود مسوول جبران خسارت ناشي از عمل خود ميباشد » .


با توجه به مباني فوق اولاً هر نوع خسارت به عين اموال يا تفويت منافع آن اموال بايد جبران شود و اصولاً نبايد هيچ ضرري بدون تدارك و جبران بماند .



ثانياً فرقي نمي كندكه ضرر و خسارت بطور مستقيم بوسيلهء فاعل و عامل وارد شده باشد يا بطور غير مستقيم و بوسيلهء ايجاد زمينه و به اصطلاح بنحو تسبيب . اما بحث اصلي درمورد چگونگي جبران خسارت مي باشد .





چگونگي جبران ضرر و تعيين اجرت المثل
از نظر تئوري لزوم جبران ضرر و اينكه هر نوع ضرري بايد جبران شود ، هم درحقوق اسلام و هم درحقوق ايران ( كه بيشتر بر مبناي حقوق اسلام مي باشد ) و شايد بتوان گفت كه از پيشرفته ترين نظامهاي حقوقي دنياست و قواعد مترقي آن كه در واقع از قرنها پيش تدوين گرديده است ، و حقوقدانان اسلامي مباحث دقيق و ظريفي مطرح نموده اند ، اما از نظر مسائل عملي قضيه ، يعني اينكه ضرر و زيان وارده و منافع تفويت شده چگونه بايد جبران شود ، موضوع آنچنان مورد بحث و مداقه قرار نگرفته است البته بسياري از مسائل و مشكلات ناشي از وضعيت اقتصادي جهان امروز و وجود پديده هايي همچون تورم و كاهش ارزش پول و وسيلهء مبادله قرار گرفتن پول و ملاك تعيين ارزش اقتصادي قرارگرفتن كالاها بر اساس آن است . با اين وجود خوشبختانه با توجه به مباني و قواعدي كه ذكر گرديد به آساني نحوهء جبران خسارت نيز بخوبي بدست مي آيد و آن جبران كامل ضرر و به اصطلاح به نرخ روز مي باشد ، دلايل اين امر بدين قرار است :
الف . عقل سليم حكم مي نمايدكه خسارت وضرربطوركامل جبران شودو اصل براين است كه بنحوي عمل شود كه منافع برگردد ، اما چون اين موضوع معمولاً امكانپذير نيست پس ناچاراً بايد بنحو ديگري جبران شود ( البته با فرض اينكه خواهان – متضرر و زيانديده – در ايجاد ضـرر و تـلـف نقشي نداشته است ) و اين امر يك موضوع بديهي است و درچنين مواردي از نظر عقلي و استنباطي درجهء اول هميـن حكـم بـه ذهن متبادر مي گردد نه حكم و طريق ديگر و بايد ارزش مبادله أي مال يا حق تلف شده ، پرداخت شود .



ب . خداوند متعال در قرآن كريم فرموده است : « لقد ارسلنا رسلنا بالبينات و انزلنا معهم الكتاب و الميزان ليقوم الناس بالقسط » ( آيه 25 سورهء حديد ) .


همانا ما پيامبران خود را با ادله و معجزات ( به خلق ) فرستاديم و بر ايشان كتاب و ميزان عدل نازل كرديم تا مردم به راستي و عدالت گرايند .



يكي از شوون پيامبران ‌برقراري عدالت و قســط است ، و عدل و قسط نيز در اين است كه هر چيزي در جاي خود باشد ، در موضوع بحث نيز منفعتي كه تلف شده است بايد برگردد و صاحب حق بتواند به همان ميزان از آن بهره ببرد ، و دادگاه نيز كه كار قضاوت كه از شوون پيامبران است انجام مي دهد ، بايد در اين راستا گام بردارد ، پس كارشناس نيز مي بايستي بگونه أي عمل نمايد كه اين امر تحقق پيدا كند .



ج . طبق قاعدهء لاضرر ، هيچ ضرر ناروائي نبايد بدون جبران بماند و به اصطلاح ضرر بدون تدارك و جود ندارد و نفي گرديده است ، بديهي است اگر اجرت المثل به نرخ روز تعيين نگردد ، ( با توجه به وضعيت اقتصاد و مسائل پولي و مالي امروزين ) قسمتي از ضرر و زيان وارده بدون تدارك باقي خواهد ماند .


چ . در مقولهء غصب ( موضوع مواد 308 الي 327 قانون مدني ) طبق آموزه هاي اسلامي كه مبناي قانون مدني نيز مي باشد ، غاصب به شديد ترين وجه مواخذه و بازخواست مي شود (1) ( الغاصب يوخذ باشق الاحوال ) يكي از مواردي كه غاصب بايد پاسخگو باشد در مورد منافع مال يا حق مغصوب است ، كه بايد آنرا بطور كامل جبران نمايد ، همچنانكه اگـر مال را تلف كرده باشد مثل آن موجود نباشد بايد قيمت زمان تاديه را پرداخت نما يد (2) كه صاحب مال بتواند معادل مال تلف شده را بدست آورد ، در مورد منافع نيز قيمت روز را بايد پرداخت نمايد كه با منافع تفويت شده كه حق صاحب آن بوده است ، برابري نمـايد . بديهي است در غير اين صورت نه تنها از غاصب سختگيري نشده است ، بلكه ارفاقهاي زيادي هم دربارهء او صورت گرفته است .
مادهء 230 قانون مدني در اين زمينه گرچه حكم صريحي ندارد ، و ظاهراً در مقام بيان حكم صرف جبران منافع مال مغصوب توسط چند غاصب بوده است ، ولي با توجه به مواردفوق،در اين راستا قابل تفسير و استناد است ، مادهء مذكور مقرر مي دارد : نسبت به منافع مال مغصوب هر يك از غاصبين باندازه منافع زمان تصرف خود و ما بعــد خود ضـامن است اگر چه استيفاء منعت نكرده باشد ، ليكن غاصبي كه از عهده منافع زمان تصرف غاصبين لا حق برآمده است ، مي تواند به هريك نسبت به زمان تصرف او رجوع كند .



1. محمد پور ـ اسكندر ـ تحليل قضائي ازقوانين جزائي ـ انتشارات گنج دانش سال1372 صفحهء 88
2. دكتــركـاتوزيان ـ ناصرـ دورهء مقدماتي حقوق مدني ،وقايع حقوقي ـ انتشارات شركت سهامي انتشارات سال 1379 ص 216
مادهء 337 قانون مدني نيز حتي اگر با رضايت صاحب مال ، از ملك و اموال او استفاده شده باشد ، استفاده كننده را ملزم به پرداخت اجرت المثل مي نمـايد، بيان ماده اينگونه است كه : هرگاه كسي بر حسب اذن صريح يا ضمني از مال غير استيفاء منفعت كند ، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود .


خ . چنانچه تعيين اجرت المثل بر اساس نرخ روز نباشد ، در واقع نتيجهء آن تشويق غاصبين و تضييع كنندگان حقوق ديگران مي باشد ، و اين امر نتيجه أي جز ضربه به امنيت اجتماعي و اقتصادي و نهايتاً كاهش سرمايه گذاري و كاهش اشتغال و توليد ، و رواج بي اعتمادي و تشويق افراد به عدم همكاري و فعاليت جمعي و شراكتي و گرايش به مشاغل انفرادي وتصدي گري وخدماتي و تورم زا بجاي مشاغل توليدي و اشتغالزا نخواهد داشت ، و از نظر حقوقي نيز تفسيري جز دارا شدن ناعادلانه و اكل مال به باطل ندارد كه قطعاً اين نتيجه مطلوب هيچ فرد و جامعه أي نمي باشد .


منابع مورد مطالعه و مورد استفاده :

الف . قوانين
1.قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران

2.قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني

3.قانون آئين دادرسي مدني سابق

4.قانون صدورچك و اصلاحيه هاي آن .

5.قانون مدني

6.قانون مسووليت مدني

ب . ساير منابع
1.قرآن كريم ـ ترجمه مهدي الهي قمشه أي
2.بازگير ـ يداله ـ قواعد فقهي و حقوقي در آراي ديوانعالي كشور ـ نشر دانش نگار سال 1381
3.دكتر بهرامي احمدي ـ حميد ـ سوء استفاده از حق ، مطالعه تطبيقي در حقوق اسلام و ديگر نظامهاي حقوقي ـ انتشارات اطلاعات ـ سال 1370
4.تاجميري – مير تيمور – فرهنگ عبارات و اشارات حقوقي - انتشارات آفرينه – سال 1377 ص 148
5.دكتر جعفري لنگرودي ـ محمد جعفر ـ مجموعه محشي قانون مدني ( علمي ـ تطبيقي ـ تاريخي ) ـ انتشارات گنج دانش سال 1379
6.امام خميني(ره)ـ آيت الله العظمي روح الله ـ تحرير الوسيله ـ جلد دوم ـ دفتر انتشارات اسلامي سال 1366
7.دكتر شريعتي باقري ـ محمد جواد ـ مقالهء « اتلاف و غرور » ترجمهء ـ مجلهء حقوقي و قضائي دادگستري شماره 33 زمستان 1379
8.دكتر شهيدي ـ مهدي ـ سقوط تعهدات ـ ناشر كانون وكلاء سال 1373
9.دكتر كاتوزيان ـ ناصر ـ حقو ق مدني ، ضمان قهري ـ مسووليت مدني ، ناشر كتابفروشي دهخدا ـ سال 1362
10. دكتركاتوزيان ـ ناصر ـ حقوق مدني ، وقايع حقوقي ، ناشر شركت سهامي انتشار سال 1379
11. دكتركاتوزيان ـ ناصر ـ عدالت قضايي گزيــدهء آراء ، نشردادگستر ـ 1378
12. دكتر كاشاني ـ سيد محمود ـ مقالهء « مباني حقوقي و مقررات بهره وزيان دير كرد » مجلهء كانون وكلاء شمارهء پياپي 176 (شمارهء 7 جديد ) فروردين 1381
13. دكتر محقق داماد ـ سيد مصطفي ـ قواعد فقه بخش مدني 1 ـ نشر علوم اسلامي 1363
14. دكتر محقق داماد ـ سيد مصطفي ـ قواعد فقه بخش مدني 2 ـ انتشارات سمت سال 1373
15. محمد پور ـ اسكندر ـ تحليل قضائي از قوانين جزائي ( سلسله مباحث مشورتي قضات دادگاههاي كيفري تهران ) انتشارات گنج دانش سال 1372
16. دكتر محمدي ـ ابوالحسن ـ قواعد فقه ـ نشر يلدا ـ سال 1372
17. آيت اله موسوي بجنوردي ـ سيد محمد ـ قواعد فقهيه ـ نشر ميعاد ـ سال 1372
18. نوبخت ـ يوسف ـ انديشه هاي قضائي ـ انتشارات كيهان ـ سال 1376